信息来源：互联网   发布时间：2023-06-17

　　WeWork看似是一家推翻性的房地产公司，其目的是改动“人们事情、糊口和生长的方法”

　　WeWork看似是一家推翻性的房地产公司，其目的是改动“人们事情、糊口和生长的方法”。能够有人惊奇于WeWork迅猛的增加，但如许的增加需求并且还将持续需求大批的本钱和投资。更加主要的是，WeWork的增加没法像真实的科技公司那样带来指数级的利润增幅。关于后者来讲，去除本钱后的局部营收增加都能够提拔利润和投资者报答。

　　有关黑幕买卖的顾忌，比方刊行商租用该公司供给的办公室。虽然我们阻挡任何办理者旗下供给商成为上市公司的优先供给商，但WeWork曾经表露了其黑幕买卖。因而，投资者能够之内幕买卖招致的潜伏代价丧失为由，请求适宜的折价。

　　第二，WeWork在资产折旧和消耗方面的本钱远高于轻资产科技公司。公司需求费钱交换消耗的资产。究竟结果，有层次的办公室所吸收的客户，固然期望公司按期改换不亮的霓虹灯、破坏的地毯和坏掉的椅子和打印机。就像沃伦·巴菲特说的那样，牙仙是不会出钱购置交换物品的。因而，EBITDA等线上项目功绩目标可用于轻资产科技公司的估值，但对WeWork来讲毫偶然义。WeWork倡议的其他目标，如行业调解后EBITDA科技效劳行业近况，以至疏忽了房钱这类最根本的效劳本钱，就愈加没故意义了。

　　总的来讲，我们不倡议将WeWork看成像苹果、微软、Facebook和Alphabet一样的科技公司。WeWork不具有这些公司之以是成为“钱树子”的几个特性，因而也不克不及用科技公司的估值方法权衡。我们期望阐发师和办理者利用本文供给的愈加片面的框架，肯定真实的科技公司应具有哪些特性。阐发师应慎重考虑，每家草创企业，不管其手艺的推翻性怎样，能否都是科技公司，或值得利用科技类公司的估值方法，由于决议股东代价的并非“科技”这个标签，而是利润、投资报答和派息潜力科技效劳行业近况。

　　专家不断以为它并不是科技公司，而是一产业代化的房地产公司，由于其运作形式是与房主签署持久租赁条约，然后以短时间租赁的情势出租给租户。许多专家还以为科技效劳行业近况，WeWork并分歧适接纳凡是合用于科技公司的以大额息税折旧摊销前利润（EBITDA）为根底的估值倍数。

　　较低的可变本钱。谷歌、爱彼迎、Yelp、优步、Twitter和Facebook均具有可扩大的假造形式，无需几本钱即可在长工夫内大范围扩大。因而，这些公司无需消耗用度即可得到分外的营收。例如说装置一次Windows 10，大概增长一个谷歌或Facebook用户，需求几本钱？险些没有。Facebook的总利润高达80%-85%。

　　在我们看来，一家胜利确当代科技公司能够推翻全部行业，可以以超快的速率扩大范围和范畴，无需投入大批本钱便可得到可观的利润。这些公司根本都具有以下五大特性：

　　以极低本钱支持扩大的生态体系。当代科技公司操纵其与客户的干系和对其档次和爱好的理解，来供给更多的效劳。操纵生态体系中协作同伴的资产，科技公司能够用极低的本钱完成这一点。比方苹果和亚马逊，它们操纵iPhone和Echo装备，穿插贩卖使用、音乐、视频和付出效劳。掌握这些平台的公司会从体系经手的每笔现金平分一杯羹。WeWork能够也会进入其他地产范畴，比方公寓或黉舍科技效劳行业近况，但此举需求大批投资，并满意新客户的需求。这一点与优步构成了明显比照，后者可以以极低的投资将其效劳延长至送餐效劳Uber Eats。

　　总的来讲，WeWork其实不满意令当代科技公司完成指数级增加和赢者通吃型利润形式的任何特性。比拟之下，即使像亚马逊、特斯拉和苹果如许的重资产和重库存公司也可以满意以上五条中的三条。

　　WeWork底子不契合这一点。WeWork是一家办公室租赁公司，为付费会员供给免费的互联网、啤酒、小吃、咖啡和事情空间。即使它成为其地点行业最大、最胜利的企业，其运营本钱也将是宏大的，因而利润菲薄得不幸。（想想，房钱、设备科技行业阐发陈述、保护、保险、宁静、点心——这些都要费钱！）

　　这些疑虑引出了如许的成绩：当代科技公司有哪些特性？为何这些公司会得到云云昂扬的估值？WeWork契合这些尺度吗？对WeWork估值的担心能否有其公道性？以下是我们以为当代科技公司应具有的特性，和WeWork并不是科技公司的缘故原由。

　　有关资产－债权限期不婚配的担心。WeWork用持久合约（债权限期很长）获得地产资产，再经由过程短时间合约（资产营收缔造周期较短）出租。这是旅店等许多房地产企业的典范特性。限期不婚配的成绩是一把双刃剑。在市场行情好的时分，它能够带来大批的利润，由于公司在好久之前曾经付出了牢固的租赁本钱，现在能够请求会员交纳更多的会费。但假如行情欠好，这个成绩能够将WeWork拖入停业的深渊科技行业阐发陈述，由于不论办公室能不克不及租进来，公司都必需归还持久欠债——今朝持久欠债为340亿美圆。投资者可将这一较高的风险归入考量，恰当下调其估值。

　　公然辟行股票的投票权低于原股东所持股票投票权，亦是一种担心，但是出售差别级别投票权的股票，是如今很多上市公司的配合特性。为了消弭对购置没有投票权股票的担心，股东能够像 Facebook科技行业阐发陈述、Alphabet和Spotify上市时那样，请求必然的折价。

　　维贾伊·戈文达拉扬是达特茅斯学院塔克商学院办理学Coxe教席出色传授，著有《三个盒子处理计划》（The Three Box Solution）一书。阿纳普·斯里瓦斯塔瓦是加拿大管帐、决议计划和本钱市场研讨委员会主席，也是卡尔加里大学哈斯卡耶商学院副传授。他的研讨标的目的是数字公司的估值和金融陈述应战。

　　2019年8月14日，同享办公空间WeWork（现在称为The We Company）提交了上市所需的S-1文件，激发了对该公司大额估值（近来的一次计较是470亿美圆）的各类担心，由于公司在快速增加（营收同比增加86%）的同时也呈现了严峻的吃亏（营收18亿美圆，吃亏16亿美圆）。有鉴于这一征象，人们再次开端质疑WeWork以科技公司（“科技”一词在其招股仿单中呈现了110次）自居的结论，和该公司能否该当享有科技类公司的高估值。

　　收集效应。关于大大都当代科技公司来讲，收集越大，公司的代价越高，并且这个倍数是指数级的。注册Facebook账号的新用户，即使身在偏僻地域，也会为现有的客户缔造代价，由于可以拓展示有客户的收集潜力。新参加优步或亚马逊的每名主顾都可以鞭策评价质量提拔、物流优化和针对该市场的供给商数目增长，进而为现有效户供给代价。但WeWork的新用户，好比一个印尼的新客户，很难说能为得州的老客户带来甚么代价。客户无需利用WeWork的收集停止环球范畴内的合作，由于有更大更好的平台（如领英）来满意这一需求。

　　但我们以为，针对该公司及其估值的其他一些攻讦却是能够找四处理办法。要完成这一点，需求投资者调解一下本人情愿为WeWork股票付出的价钱。

　　海量的客户数据和客户干系。当代科技公司，如优步、亚马逊、苹果、谷歌、Yelp、特斯拉和Facebook，会搜集、贮存、收拾整顿和阐发多年的用户数据。数据能给这类公司带来真金白银，由于公司能够操纵数据完成定向告白和定制化产物贩卖科技行业阐发陈述，并且用户在利用效劳的过程当中得到定制化处理计划，转换本钱也会提拔。WeWork能否会搜集这类数据、怎样操纵数据开辟与客户成立亲密干系的处理计划，这一点还没有可知。对办公场合停止过量的监控和干涉能够会违背隐私法。

　　而WeWork做的是房地产出租，必需将待出租的衡宇改建装修到顶级水准，才气从浩瀚办公室效劳供给商中脱颖而出。租下的房产现在已被视作本钱资产。以上究竟阐明两个成绩。第一，与营收额相称的典范科技公司比拟，WeWork的本钱需求高很多。因而，WeWork永久没法操纵自有资金完成非线性增加，必需依托本钱市场和存款来完成其野心勃勃的开展方案科技行业阐发陈述。更加主要的是，该公司缔造自在现金流（利润减去本钱投资以后的余额）的才能还没有可知。比拟之下，Facebook的营收增加可以缔造高额利润，并且保持增加的再投资请求较低，以是利润泰半是自在现金流，能够报答给投资者。

　　低本钱投资。当代科技公司即便会投资成立效劳器，凡是也仍然是轻资产企业，由于对地盘、修建、工场和堆栈的请求很低。比方，Facebook仅具有250亿美圆的实体资产，其估值高达5250亿美圆。

　　同享办公空间WeWork能否该当享有科技类公司的高估值？专家不断以为它并不是科技公司，而是一产业代化的房地产公司。

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